Bir daire satın almak, yalnızca dört duvarı değil; bir binayı, ortak alanları ve bir komşuluk düzenini de devralmak demektir. Bunun hukuki çerçevesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çizer. Bu rehber, daire alıcısının kanundan bilmesi gereken kavramları sade dille açıklar.
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanıma elverişli bölümleri üzerinde kurulan mülkiyeti ve bu bölümlerin maliklerinin ortak yaşamını düzenleyen kanundur. Apartman dairesi, dükkan, ofis, depo gibi bağımsız bölümler; ortak yerler; yönetim ve ortak giderler bu kanun kapsamındadır. Konut alımlarının büyük bölümü bu kanun çerçevesindeki taşınmazlardır.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı
Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan, arsa payı üzerinde kurulan ve ileride kat mülkiyetine dönüşecek bir haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir.
Bu ayrım alıcı için kritiktir: kat irtifaklı bir tapu, binanın resmen tamamlanmamış olabileceğine işaret eder. Tamamlanmış bir binada kat mülkiyetli tapu tercih edilmeli; kat irtifaklı taşınmazda iskan ve tamamlanma durumu ayrıca araştırılmalıdır.
Bağımsız bölüm, ortak yerler ve arsa payı
Bağımsız bölüm, ayrı ve başlı başına kullanıma elverişli daire, dükkan veya ofis gibi bölümdür. Ortak yerler; çatı, temel, ana duvarlar, merdiven, asansör, bahçe, kapıcı dairesi gibi bağımsız bölümler dışında kalan ve birlikte kullanılan yerlerdir. Arsa payı ise her bağımsız bölüme özgülenen ortak arsa hissesidir. Arsa payı; ortak giderlere katılım, ortak kararlar ve kentsel dönüşüm gibi süreçlerde belirleyici olduğundan, bağımsız bölümün büyüklüğüyle orantılı olması beklenir.
Yönetim planı ve yönetici
Yönetim planı, ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini, kat maliklerinin hak ve borçlarını düzenleyen ve bütün malikleri bağlayan sözleşmedir. Daire alımından önce okunması gereken temel belgelerden biridir. Kanun uyarınca, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular ve ortak işleri yürütür.
Ortak giderler ve aidat yükümlülüğü
Kat malikleri; ısıtma, asansör, temizlik, bakım gibi ortak giderlere ve toplanan avansa katılmakla yükümlüdür. Katılım payı, yönetim planındaki düzenlemeye veya kanundaki esaslara göre belirlenir. Ödemede gecikme hâlinde gecikme tazminatı doğar. Önemli nokta şudur: ödenmemiş ortak gider borçları bağımsız bölümü takip edebilir — bu yüzden alımdan önce yöneticiden güncel borç durumu yazılı olarak istenmelidir.
Daire alırken kat mülkiyeti kontrol listesi
- Tapunun kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğunu kontrol edin.
- Kat irtifaklıysa binanın iskan/tamamlanma durumunu araştırın.
- Bağımsız bölüme düşen arsa payının orantılı olduğunu doğrulayın.
- Yönetim planını okuyun — özel kısıt veya yükümlülük var mı?
- Yöneticiden ödenmemiş ortak gider borcu olup olmadığını yazılı isteyin.
Resmî kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel tam metnine T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) üzerinden ulaşabilirsiniz. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı değerlendirme için yönetim planı ve tapu kaydı esastır.
Alım kararından sonraki resmî adım tapu devridir; sürecin tamamını tapu devir işlemleri rehberimizde adım adım açıkladık.
Sıkça sorulan sorular
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan arsa payı üzerinde kurulan ve ileride kat mülkiyetine geçecek bir haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Tamamlanmış binada kat mülkiyetli tapu tercih edilmelidir.
Arsa payı neden önemlidir?
Arsa payı, her bağımsız bölüme özgülenen ortak arsa hissesidir. Ortak giderlere katılımdan kentsel dönüşüm ve ortak karar süreçlerine kadar birçok hak ve yükümlülük arsa payı oranına göre belirlenir. Bağımsız bölümün büyüklüğüyle orantılı olması beklenir.
Önceki malikin ödenmemiş aidat borcundan yeni malik sorumlu olur mu?
Ortak gider ve avans borçları bağımsız bölümü takip edebilir; bu nedenle daire alımından önce yöneticiden borç durumu yazılı olarak istenmelidir. Kapanmamış ortak gider borcu, alım sonrası yeni malik için sorun doğurabilir.
Yönetim planı nedir, bağlayıcı mıdır?
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim biçimini, kat maliklerinin hak ve borçlarını düzenleyen sözleşmedir. Bütün kat maliklerini ve onların haleflerini bağlar; daire alımından önce mutlaka okunmalıdır.